¿Qué hacer si un heredero se queda con una casa de la herencia en Colombia?

Cuando una persona fallece y deja una vivienda, es frecuente que uno de los herederos continúe viviendo allí, conserve las llaves o incluso asuma algunos de sus gastos. El problema aparece cuando empieza a comportarse como si fuera el único dueño, impide el acceso a los demás o se niega a hablar sobre la distribución del inmueble.

En Colombia, ocupar una casa de la herencia no convierte automáticamente al heredero en su propietario exclusivo. Para determinar qué pueden hacer los demás interesados es necesario saber si la sucesión todavía está pendiente o si el inmueble ya fue adjudicado a varios herederos.

Esa diferencia es importante porque las alternativas jurídicas no son las mismas en ambos escenarios.

¿Puede un heredero quedarse viviendo solo en una casa de la herencia?

Que uno de los hijos, el cónyuge u otro heredero viva en el inmueble no significa, por sí solo, que haya adquirido la totalidad de la vivienda.

Tampoco determina la propiedad el hecho de conservar las llaves, pagar servicios públicos, asumir el impuesto predial o realizar algunas reparaciones. Estas circunstancias pueden ser relevantes para analizar el caso, pero deben revisarse junto con la situación jurídica de la herencia.

El primer paso suele ser comprobar a nombre de quién aparece registrado el inmueble y qué ha ocurrido dentro de la sucesión.

Si la sucesión todavía no se ha repartido

Mientras no exista una partición y adjudicación, debe diferenciarse el derecho del heredero sobre la herencia del dominio exclusivo sobre una vivienda concreta.

El Código Civil establece reglas para la administración de los bienes hereditarios cuando existen varios herederos y la masa permanece proindiviso. Por ello, que uno de ellos tenga físicamente la casa no significa necesariamente que pueda disponer de ella como propietario único.

Si existen desacuerdos sobre la administración de los bienes hereditarios, el Código General del Proceso también contempla mecanismos que pueden ser solicitados dentro del proceso sucesoral. El artículo 496 establece, por ejemplo, reglas específicas cuando surge un conflicto entre los herederos respecto de dicha administración.

Cuando existe acuerdo entre todos los interesados, la herencia puede liquidarse por vía notarial cumpliendo los requisitos correspondientes. Pero el Decreto 902 de 1988 exige precisamente que los interesados procedan de común acuerdo; si existe una controversia que impide mantener ese consenso, puede ser necesario estudiar la vía judicial.

Si la casa ya fue adjudicada a varios herederos

El escenario cambia si la sucesión terminó y, por ejemplo, la vivienda quedó adjudicada en porcentajes a tres hermanos.

En ese momento ya puede existir una copropiedad sobre el inmueble. Uno de los propietarios puede ocupar físicamente la casa, pero esa ocupación no aumenta automáticamente el porcentaje que le fue adjudicado ni elimina los derechos de los demás.

Cuando los copropietarios no desean continuar en esa situación, pueden explorar un acuerdo para vender el inmueble, adjudicarlo a uno de ellos compensando a los demás o, cuando no exista acuerdo, estudiar un proceso divisorio.

El artículo 406 del Código General del Proceso permite a todo comunero pedir la división material del bien común o su venta para distribuir el producto. Si el bien no puede dividirse materialmente sin afectar los derechos de sus propietarios, la legislación contempla la venta.

¿Qué pueden hacer los demás herederos si uno controla la vivienda?

Antes de iniciar un conflicto judicial conviene determinar exactamente qué está ocurriendo.

No es lo mismo que un heredero viva temporalmente en la vivienda con conocimiento de toda la familia a que cambie las cerraduras, impida el ingreso de los demás, reciba dinero por alquilarla o sostenga que ya es el único propietario.

Revisar primero quién tiene derechos sobre la casa

Para estudiar la situación puede ser necesario reunir, entre otros documentos:

• Certificado de libertad y tradición del inmueble.
• Escritura mediante la cual el causante adquirió la vivienda.
• Registro civil de defunción.
• Testamento, si existe.
• Documentos del proceso o trámite de sucesión.
• Inventarios y avalúos.
• Escritura de adjudicación, si la sucesión terminó.
• Acuerdos firmados entre los herederos.
• Información sobre arrendamientos o ingresos obtenidos del inmueble.

El certificado de tradición permite verificar si la vivienda continúa registrada a nombre de la persona fallecida o si ya fue adjudicada a los herederos.

Buscar un acuerdo sobre el uso, compra o venta de la vivienda

Cuando las relaciones familiares todavía permiten una negociación, existen distintas posibilidades.

Un heredero puede permanecer temporalmente en la casa bajo unas condiciones acordadas por los demás. También puede plantearse que quien desea conservarla adquiera los derechos que correspondan a los otros interesados.

Otra posibilidad es vender el inmueble y distribuir posteriormente el valor conforme a los derechos que correspondan.

El acuerdo debe reflejar correctamente la situación jurídica del bien. No es recomendable limitarse a conversaciones familiares cuando están involucrados derechos de propiedad, pagos importantes o una futura transferencia del inmueble.

Acudir a la vía judicial cuando no existe acuerdo

Si la sucesión continúa pendiente y existen desacuerdos que impiden resolver la administración o partición del patrimonio, puede ser necesario continuar el conflicto dentro de un proceso sucesoral judicial.

Por el contrario, en el caso en el que la sucesión ya terminó y la vivienda quedó en copropiedad, puede analizarse si procede un proceso divisorio para terminar esa comunidad.

Por ello, la respuesta a “¿cómo saco a mi hermano de la casa heredada?” no debería comenzar directamente con una demanda de desalojo. Primero debe establecerse qué derecho tiene cada persona sobre el inmueble y en qué estado se encuentra la sucesión.

¿Qué pasa si el heredero lleva años viviendo en la casa?

El paso del tiempo suele generar preocupación entre los demás herederos, especialmente cuando alguien lleva varios años ocupando el inmueble y afirma que terminará convirtiéndose en su propietario.

Vivir en la vivienda no le entrega automáticamente la propiedad

La simple permanencia en una casa heredada no significa que el ocupante adquiera automáticamente los derechos de los demás.

En este sentido, la Corte Suprema de Justicia ha señalado que, para que la posesión exclusiva de un comunero pueda tener determinados efectos frente a los demás copartícipes, esta debe estar claramente caracterizada. Debe demostrarse una conducta inequívoca de posesión exclusiva y excluyente capaz de desvirtuar la situación de coposesión.

Por esta razón, no puede afirmarse simplemente que “si un hermano vive diez años en la casa, se queda con ella”.

Cada situación requiere determinar desde cuándo ocupa el bien, con qué autorización comenzó a hacerlo, cómo se han comportado los otros herederos y si existen actos realmente incompatibles con los derechos de los demás.

Conviene actuar si los demás herederos están siendo excluidos

Dejar pasar el tiempo sin aclarar la situación puede hacer más complejo el conflicto.

Conviene revisar el caso cuando, por ejemplo:

• Se impide a los demás herederos entrar al inmueble.
• Se cambian cerraduras sin acuerdo.
• Una persona arrienda la vivienda y recibe los ingresos.
• Se realizan negocios sobre el inmueble como si perteneciera a una sola persona.
• Existen daños o falta de mantenimiento.
• Nadie ha iniciado la sucesión durante años.
• Uno de los interesados niega los derechos de los demás.

No todas estas conductas producen las mismas consecuencias, pero sí justifican revisar la documentación y determinar qué actuación resulta adecuada.

Preguntas frecuentes sobre una casa ocupada por uno de los herederos

¿Mi hermano puede quedarse con la casa porque vivía con mis padres?

No por ese solo hecho.

Haber vivido con el padre o la madre antes de su fallecimiento no convierte automáticamente al hijo en propietario de la vivienda. Deben revisarse la titularidad del inmueble, la existencia de testamento, los derechos sucesorales y lo que posteriormente ocurra en la partición.

¿Un heredero puede cambiar las cerraduras de una casa heredada?

Cambiar las cerraduras no convierte a esa persona en propietaria exclusiva.

Si la medida se utiliza para impedir que otros interesados ejerzan sus derechos sobre un inmueble que todavía pertenece a la sucesión o que ya pertenece a varios copropietarios, conviene estudiar las circunstancias concretas y las alternativas jurídicas disponibles.

¿Puede un heredero alquilar la casa y quedarse con todo el dinero?

No debe darse por hecho que quien ocupa o administra físicamente el inmueble puede apropiarse de todos los ingresos que este genere.

Cuando el inmueble pertenece a una comunidad hereditaria o existe copropiedad, es necesario determinar quién tiene facultades para administrarlo, qué acuerdos existen y qué derechos corresponden a los demás interesados.

Por ello es conveniente conservar contratos, comprobantes de pago y cualquier información sobre los cánones recibidos.

¿Puede quedarse con la casa por vivir allí durante diez años?

No automáticamente.

El transcurso del tiempo no transforma cualquier ocupación familiar en propiedad exclusiva. En casos de comunidad, la jurisprudencia exige valorar rigurosamente si realmente existió una posesión autónoma, inequívoca y excluyente frente a los demás copropietarios.

Si alguien lleva muchos años ocupando el inmueble, conviene revisar el caso antes de asumir que los derechos de los otros herederos se han perdido.

¿Se puede vender la casa si uno de los herederos no quiere?

Dependerá del estado de la sucesión.

Si la vivienda todavía integra la masa hereditaria, deberá determinarse cómo continuar la partición dentro del trámite correspondiente.

Por el contrario, si la sucesión ya terminó y la casa fue adjudicada a varios propietarios, la falta de acuerdo de uno de ellos no significa necesariamente que los demás deban permanecer indefinidamente en copropiedad. El Código General del Proceso regula el proceso divisorio y permite solicitar, según las características del bien, su división material o su venta.

¿Qué hacer si otro heredero se ha quedado con la casa?

Cuando existe un conflicto por una vivienda heredada, lo primero es determinar jurídicamente de quién es actualmente el inmueble y en qué estado se encuentra la sucesión.

Si todavía no se ha realizado la partición, las alternativas estarán relacionadas principalmente con la sucesión, la administración de los bienes y su posterior adjudicación. Si la vivienda ya fue adjudicada a varios herederos, será necesario analizar las reglas de copropiedad y cuando no resulte posible alcanzar un acuerdo, las alternativas para poner fin a esa comunidad.

Por ello, antes de ceder derechos, firmar un acuerdo, intentar vender la vivienda o iniciar una actuación judicial, conviene revisar la escritura, el certificado de tradición, el expediente sucesoral y la situación de cada heredero.

Por ello, si un heredero ocupa la casa y no existe acuerdo sobre qué hacer con el inmueble…

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