Estudio de Títulos en Colombia: Qué es, cómo se hace y por qué es importante revisar antes de comprar un inmueble.

Comprar un inmueble es la decisión más importante que toma una persona o una familia, pero según la experiencia de nuestro abogado inmobiliario es una de las que menos se estudia y por eso las estadísticas muestran altos índices de conflictos como embargos ocultos, dobles ventas, deudas o fraudes. Que podrían haberse evitado si los interesados hubieran verificado correctamente la situación jurídica del inmueble antes de firmar los contratos de compra.

Por eso, en esta guía te explicamos los pasos fundamentales que debes seguir junto con nuestro abogado especializado en finca raíz para asegurarte que un inmueble esta libre de problemas legales.

¿Qué es un estudio de títulos?

Un estudio de títulos inmobiliario es un análisis jurídico que realiza un abogado especializado para verificar que una propiedad raíz sea realmente seguro de comprar, vender o recibir en arriendo.  A diferencia de un estudio superficial, este estudio evalúa toda la historia del inmueble para detectar riesgos ocultos, inconsistencias de años, o problemas que pongan en riesgo la inversión del comprador.

¿Qué revisa nuestro abogado de títulos en Colombia – Bogotá?

• Cadena de propiedad para verificar que cada traspaso sea legal y valido.
• Hipotecas, embargos o medidas cautelares para investigar si el inmueble tiene procesos sin concluir o deudas que impiden su venta.
• Afecciones al dominio como patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, usufructos, servidumbres o limitaciones.
• Legalidad de las escrituras para evaluar que no hay errores en las escrituras que invaliden cualquier proceso legal.
• Juicios en curso como sucesiones sin terminar, demandas de pertenencias, o conflictos familiares.
• Problemas de coincidencia entre linderos físicos y jurídicos.
• Problemas o multas por ampliaciones o modificaciones sin respetar las normas urbanísticas.
• Autenticidad de los documentos aportados por el vendedor.

Este análisis es complejo a fondo, permite determinar si un inmueble es seguro y libre de vicios jurídicos, o si existen riesgos ocultos que podrían terminar en años de litigios o incluso en la perdida de la propiedad. Es por esto, la gran importancia de realizar este estudio con abogados especializados.

Diferencia entre un estudio de títulos y el Certificado de Tradición y Libertad

Aunque muchos compradores inmobiliarios creen que basta con revisar el Certificado de Tradición, lo cierto es que ese documento solo muestra información básica, mientras que el estudio de títulos es un análisis profundo. A continuación, detallamos en un cuadro comparativo lo que evalúa cada estudio:

¿Cómo se hace un estudio de títulos paso a paso?

• Recolección de documentos.
• Análisis jurídico.
• Búsqueda en bases judiciales.
• Revisión de tradición.
• Evaluación de riesgos.
• Informe final del abogado.

Señales de alerta en un estudio de títulos

• Propiedades con doble venta.
• Sucesiones abiertas.
• Embargos en proceso.
• Hipotecas ocultas.
• Escrituras mal elaboradas.

¿Cuánto cuesta un estudio de títulos de propiedad en Colombia?

Los precios suelen oscilar entre 300.000 y 1.500.000 COP. Pero existen algunas variables relacionadas que pueden determinar el precio en estos rangos, como:

• Tipo de inmueble: Estudios para casas o apartamentos suelen ser más económicos que para fincas rurales.
• Antigüedad: Mientras más antigua sea la propiedad mayor detenimiento en el análisis conlleva para examinar escrituras, traspasos, sucesiones o embargos.
• Complejidad legal: Tiene relación con procesos jurídicos como hipotecas, gravámenes, sucesos, litigios. Todos estos procesos deben ser revisados a profundidad por nuestro abogado.
• Alcance del estudio: Si se anexan revisiones que puedan tener costos en oficinas del gobierno o registro público, pueden aumentar los costos.

CONSEJO IMPORTANTE: El costo de un estudio de títulos no debe verse como un gasto, sino como una inversión esencial en la seguridad de su patrimonio. En nuestra experiencia profesional hemos atendido casos en los que, por no realizar este análisis previo, los compradores terminaron enfrentando litigios complejos o incluso perdiendo la propiedad adquirida. La recomendación siempre será efectuar un estudio de títulos completo. Es la manera más segura de prevenir riesgos, evitar sorpresas y proteger su inversión inmobiliaria.

¿Qué pasa si no se hace un estudio de títulos?

• Pérdida del dinero.
• Problemas legales posteriores.
• Demandas
• Inmuebles sin tradición clara.

¿Quién debe hacer un estudio de títulos?

Lo recomendable siempre será que acudas con un abogado especialista en tramites inmobiliarios y bienes raíces. Ya que este profesional cuenta con la experiencia suficiente para verificar cada dato ante el registro y determinar la legalidad de todos los documentos.

Intentar hacerlo tú mismo con modelos de estudio de títulos de internet es un grave error. Ya que estos “modelos” no evalúan correctamente la situación jurídica real del inmueble y pueden hacerte pasar por alto riesgos que solo un profesional puede determinar.

En nuestra experiencia en Abogados Bogotá, hacer estudios con formatos caseros, solo ha derivado en litigios legales, problemas de dominio, perdida de dinero e incluso inmuebles.

¿Cuándo es obligatorio hacer el estudio?

• Antes de promesa de compraventa.
• Antes de escriturar.
• Antes de iniciar proyectos rurales o con riesgo de invasión.

¿Qué sigue después del estudio de títulos de un inmueble?

Cuando se finaliza el estudio, el abogado entrega un informe jurídico completo donde se pueden ver 2 opciones que conllevan a diferentes procesos:

Si el inmueble esta jurídicamente sin problemas (Apto para comprar):

Cuando no existen riesgos, como abogados procedemos a realizar la documentación para la compra protegiendo siempre los intereses de nuestro cliente. Estos incluyen:

• Promesa de compraventa.
• Documentos de ambas partes y del inmueble.
• Elaboración de escritura publica.
• Firma en notaria.
• Registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Publico de Bogotá.

Si el inmueble tiene procesos jurídicos abiertos (NO APTO PARA COMPRAR).

Se recomienda que el vendedor corrija las inconsistencias encontradas, o se negocian condiciones más seguras mediante documentación legal en caso de que las inconsistencias no sean tan severas. Si son problemas que comprometen la inversión del comprador, se recomienda NO COMPRAR.