Restitución de inmueble arrendado en Bogotá
Revisión del contrato y de las causales de terminación
Preparación de documentos, requerimientos y demanda
Representación para solicitar la entrega del inmueble
¿Su arrendatario no entrega el inmueble o incumple el contrato?
Cuando el arrendatario deja de pagar o se niega a entregar el inmueble, las obligaciones del arrendador pueden continuar: administración, créditos, mantenimiento y otros compromisos no desaparecen mientras se resuelve la situación.
Antes de exigir la devolución, es necesario revisar el contrato, la causal de terminación y las comunicaciones enviadas. No todos los casos requieren los mismos preavisos ni se resuelven de la misma manera. También importa si el inmueble se utiliza como vivienda o para una actividad comercial.
Nuestro equipo de asesoría en arrendamientos y conflictos inmobiliarios analiza los documentos y las pruebas para determinar si corresponde negociar una entrega, realizar un requerimiento o presentar una demanda de restitución de inmueble arrendado.
Sebastián Giraldo, abogado responsable del área inmobiliaria
Sebastián Giraldo es un abogado egresado de la Universidad Militar Nueva Granada. Se trata de un experto legal el cual, desarrolla su práctica profesional en derecho civil e inmobiliario, litigio y resolución de conflictos relacionados con bienes y derechos patrimoniales.
La valoración de un asunto de restitución comienza por identificar quién celebró el contrato, cuáles son sus condiciones, qué ocurrió durante el arrendamiento y qué documentos respaldan la solicitud de entrega.
El propósito es definir una actuación acorde con el caso y explicar al cliente las etapas, los costos y las posibles dificultades antes de iniciar el proceso.
¿Cómo podemos ayudarle a solicitar la restitución del inmueble?
Revisión del contrato y de la causal
Analizamos el contrato, sus modificaciones, las prórrogas y las obligaciones de las partes. Determinamos qué causal puede sustentar la terminación y qué condiciones deben cumplirse.
Análisis de documentos y pruebas
Organizamos comprobantes de pago, estados de cuenta, comunicaciones, inventarios, fotografías y demás soportes. Revisamos cómo acreditar el arrendamiento si no existe un contrato escrito.
Requerimientos y acuerdos de entrega
Preparamos las comunicaciones que correspondan y valoramos acuerdos sobre fecha de devolución, llaves, inventario y obligaciones pendientes.
Preparación y presentación de la demanda
Estudiamos la procedencia de la restitución judicial, identificamos a las partes y preparamos la demanda con sus soportes ante el juez competente.
Representación durante el proceso
Atendemos las notificaciones, contestaciones, solicitudes probatorias, audiencias y demás actuaciones. Al existir circunstancias que lo justifican, evaluamos las medidas judiciales disponibles.
Seguimiento de la sentencia y diligencia de entrega
Si se ordena la restitución, acompañamos las actuaciones de cumplimiento comprendidas en el servicio contratado. También revisamos cómo documentar la entrega y las obligaciones que continúen pendientes.
Preguntas frecuentes sobre restitución de inmueble arrendado
¿Qué es la restitución de inmueble arrendado?
Es el procedimiento mediante el cual el arrendador solicita que el arrendatario devuelva el inmueble cuando existe fundamento jurídico para exigir su entrega.
Su finalidad principal es recuperar la tenencia material del bien. El cobro de cánones, servicios u otras obligaciones requiere un análisis adicional.
¿Cuáles son las causales para solicitar la restitución?
Pueden existir incumplimientos relacionados con el pago, el uso del inmueble, subarriendos no autorizados, daños u otras obligaciones. También hay supuestos de terminación que no dependen de un incumplimiento del arrendatario.
En vivienda urbana, deben revisarse las causales y condiciones de la Ley 820 de 2003. No basta con expresar que se necesita el inmueble: debe identificarse el supuesto aplicable y cumplir sus requisitos.
¿Qué documentos y pruebas se necesitan?
Conviene reunir:
- Contrato y modificaciones, si existen por escrito.
- Identificación de las partes y del inmueble.
- Comprobantes de pago y relación de valores pendientes.
- Requerimientos y constancias de envío o recepción.
- Conversaciones relevantes sobre el arrendamiento.
- Inventario y acta de entrega inicial.
- Fotografías o informes sobre daños, cuando sean pertinentes.
- Documentos que acrediten la calidad en la que actúa quien reclama.
La lista se ajusta a la causal. No se necesitan las mismas pruebas para reclamar por impago que para sustentar otra forma de terminación.
¿Puedo demandar si el contrato es verbal o no está autenticado?
La falta de autenticación notarial no impide por sí sola solicitar la restitución. En vivienda urbana, el contrato puede ser verbal o escrito.
El artículo 384 del Código General del Proceso contempla alternativas para probar el arrendamiento, incluida prueba documental, confesión extraprocesal o prueba testimonial siquiera sumaria. Debe examinarse cuál puede aportarse en el caso concreto.
¿Solo puede solicitarla quien aparece como propietario?
Debe analizarse la calidad de arrendador y la legitimación de quien reclama. Arrendador y propietario no siempre son la misma persona.
Cuando interviene un representante, una inmobiliaria, un heredero o un cesionario, es necesario revisar los documentos que sustentan su actuación. El certificado de tradición no sustituye por sí solo la prueba de la relación contractual.
¿Puedo pedir el inmueble cuando termina el plazo del contrato?
El vencimiento no implica siempre una obligación inmediata de entregar. Deben revisarse las prórrogas, la causal invocada y los preavisos correspondientes.
En determinados supuestos de vivienda urbana pueden exigirse indemnizaciones o cauciones. Una comunicación tardía o que no cumple las condiciones aplicables puede afectar la terminación pretendida.
¿Las reglas son iguales para vivienda y local comercial?
No. La Ley 820 regula el arrendamiento de vivienda urbana.
En locales comerciales deben estudiarse el contrato y las disposiciones civiles y comerciales pertinentes, incluidos los posibles derechos de renovación. Por eso no conviene utilizar el mismo aviso de terminación para cualquier inmueble.
¿Debo intentar una conciliación antes de demandar?
La conciliación puede facilitar un acuerdo de entrega, pero no es un requisito obligatorio general para presentar la demanda de restitución regulada por el artículo 384 del CGP.
Esto no elimina los preavisos o requerimientos que puedan corresponder por la causal invocada. Una conciliación y una comunicación de terminación cumplen funciones diferentes.
¿Cómo se desarrolla el proceso de restitución?
Se presenta la demanda con sus pruebas. Después de su admisión se notifica al demandado, quien puede ejercer su defensa.
El desarrollo posterior depende de la oposición y de las pruebas necesarias. Si el juez ordena la restitución, se procede a su cumplimiento y, cuando corresponda, a la diligencia de entrega.
Las reglas principales se encuentran en el artículo 384 del Código General del Proceso.
¿Puedo reclamar también los cánones pendientes?
Sí, puede estudiarse su reclamación, pero la restitución y el cobro tienen objetivos distintos. Obtener las llaves no significa recibir automáticamente el dinero adeudado.
Deben revisarse los saldos, sus soportes y las garantías para definir cómo coordinar la devolución con el cobro de cánones de arrendamiento.
Un acuerdo de entrega debe dejar claro qué ocurre con las deudas para evitar interpretaciones sobre pagos, condonaciones o paz y salvos.
¿Qué ocurre si el inmueble está abandonado o gravemente deteriorado?
Puede solicitarse una inspección judicial y evaluarse la restitución provisional cuando se acrediten las circunstancias legales.
Requiere una decisión del juez. Si se concede, el demandante debe abstenerse de volver a arrendar hasta que quede en firme la sentencia de restitución.
¿Una tutela permite recuperar rápidamente el inmueble?
La tutela no es el mecanismo ordinario para resolver un conflicto de arrendamiento ni sustituye la demanda de restitución.
Su procedencia es excepcional y exige un análisis constitucional específico. La urgencia económica del arrendador o el impago no permiten prometer una devolución mediante tutela.
¿Puedo cambiar las cerraduras o retirar las pertenencias del arrendatario?
No debe intentar obtener la entrega mediante actuaciones unilaterales como cambiar cerraduras, retirar bienes o cortar servicios para presionar al ocupante.
Aunque exista incumplimiento, estas acciones pueden agravar el conflicto. La entrega debe coordinarse voluntariamente de forma documentada o mediante la actuación de la autoridad competente.
¿Cuánto tarda un proceso de restitución de inmueble arrendado?
Depende de las notificaciones, la oposición, las pruebas, la actividad del juzgado y las actuaciones necesarias para la entrega.
Obtener una sentencia y recuperar materialmente el inmueble pueden ser momentos distintos. Antes de conocer el expediente no es responsable asegurar una duración exacta.
¿Cuánto cobra un abogado por la restitución?
Los honorarios dependen de la complejidad, la documentación, la causal y el alcance del servicio.
La propuesta debe indicar si incluye requerimientos, demanda, audiencias, recursos cuando procedan y diligencia de entrega. También debe diferenciar los honorarios de gastos como notificaciones, certificados o peritajes.
El cobro de deudas puede necesitar un encargo adicional, por lo que conviene definirlo desde el comienzo.
¿Cómo otorgo poder si vivo fuera de Colombia?
La revisión inicial y el envío de documentos pueden realizarse a distancia. El abogado indicará cómo otorgar el poder según la actuación y las formalidades aplicables.
También debe coordinarse quién puede aportar pruebas, facilitar las diligencias y recibir el inmueble. Vivir fuera del país no impide reclamar, aunque algunas actuaciones pueden requerir su participación.
Contenido revisado por Sebastián Giraldo, abogado responsable del área inmobiliaria. Actualizado en julio de 2026.
Antes de exigir la entrega, revise el contrato y las pruebas
¿Dónde estamos ubicados en Bogotá?
Cuéntenos qué ocurre con su inmueble arrendado
Indíquenos si se trata de una vivienda o un local, cuándo comenzó el contrato, qué incumplimiento o situación se presenta y qué comunicaciones ha enviado. Podemos revisar la documentación y explicarle si corresponde preparar un requerimiento, negociar una entrega o iniciar un proceso judicial.
Testimonios de clientes sobre nuestra asesoría inmobiliaria
Tenía problemas con un arrendatario que llevaba varios meses sin pagar. Revisaron el contrato, organizaron las pruebas y llevaron todo el proceso hasta la entrega del inmueble. Me explicaron cada paso con claridad.
Busqué al abogado porque necesitaba recuperar un apartamento que estaba arrendado. Primero revisó la causal y los documentos y después se encargó de la demanda y del seguimiento del proceso. La atención fue muy buena.
Mi caso empezó como un problema de incumplimiento del contrato de arrendamiento. Me ayudaron a intentar la entrega de manera acordada y al no ser posible, continuaron con el proceso judicial. Siempre estuvieron pendientes.
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