Promesa de compraventa en Colombia: Requisitos, riesgos y cómo protegerte legalmente en 2026 para adquirir tu propiedad.

Una promesa de compraventa para un inmueble es uno de los documentos más utilizados, pero a la vez más riesgoso en lo que a transacciones inmobiliarias se refiere. En la practica profesional muchos conflictos pudieran evitarse si se recibiera la asesoría legal correcta, cosa que muchas personas no realizan porque piensan que firman un simple acuerdo preliminar.

Como abogados inmobiliarios especialistas te explicaremos en esta guía de forma clara qué es una promesa de compraventa, cuales son los requisitos legales más importantes a tener en cuenta, los riesgos más comunes y cómo nuestros profesionales expertos en bienes raíces pueden asesorarle para proteger sus derechos antes de firmar el acuerdo.

¿Qué es una promesa de compraventa en Colombia?

Es un documento preliminar que se realiza con la intención de compra un inmueble, mientras que se celebra un contrato o venta definitiva. Es decir, este no transfiere la propiedad, pero si establece el acuerdo con obligaciones legales para ambas partes.

Una vez que se firma, sino se cumplen los acuerdos allí establecidos se puede terminar en demandas, perdida del dinero anticipado e indemnizaciones por incumplimiento, por lo que se recomienda siempre revisar estos acuerdos con un abogado experto antes de firmar.

¿Qué requisitos legales deben estar en una promesa de compraventa?

Para que una promesa de compraventa sea válida en Colombia, debe contener:

• Identificación completa de las partes.
• Descripción clara del inmueble.
• Precio de la compraventa.
• Forma y plazo de pago.
• Fecha o condición para firmar la escritura pública.
• Obligación expresa de celebrar el contrato definitivo.
• Firmas de ambas partes.
• Si falta alguno de estos elementos, la promesa puede ser inexistente o ineficaz.

¿Cuáles son los riesgos más frecuentes de firmar una promesa de compraventa sin asesoría legal?

En nuestra experiencia jurídica, los errores más frecuentes que han cometido los clientes son:

• Firmar sin haber realizado un estudio de títulos.
• Entregar dinero sin cláusulas claras de devolución.
• Plazos mal definidos o imposibles de cumplir.
• Penalidades desproporcionadas.
• Promesas redactadas con modelos de internet.
• No establecer qué ocurre ante un incumplimiento.
• Y en su mayoría estos errores suelen terminar en litigios largos y costosos.

¿Qué sucede cuando luego de firmar la promesa de compraventa una de las partes incumple?

En caso de incumplimiento por alguna de las partes sin protección legal establecida puede ocurrir:

• Pérdida de dinero entregado (arras o anticipo).
• Pago de cláusulas penales.
• Demandas legales para exigir el cumplimiento o restitución de las otras cláusulas del contrato.

Todos los casos dependerán de la correcta redacción de la promesa de compraventa. Por eso contar con asesoría para proteger tus derechos, es la clave.

¿Cuál es la diferencia entre arras, anticipo y cláusula penal?

Ante la promesa de compraventa unos de los puntos que más le preocupan a cualquier persona es el dinero que se entrega:

• Arras: Pueden permitir desistir perdiendo o devolviendo el doble.
• Anticipo: Hace parte del precio del inmueble y suele ser recuperable según el caso.
• Cláusula Penal: Establece multas o sanciones económicas por incumplimiento.

¿Por qué es importante consultar con un abogado? Porque confundir estos conceptos puede costarle millones de pesos.

¿Cuándo se debe consultar con un abogado inmobiliario?

• Tiene pensado firmar una promesa de compraventa de un inmueble.
• Va a entregar dinero y necesita garantías.
• Existen tramites pendientes sobre el inmueble que desea comprar.
• El valor del inmueble es alto.

Nuestro abogado experto puede revisar el estudio de títulos de la propiedad, encontrar fallos legales, redactar o ajustar la promesa de compraventa, protegiendo así sus intereses desde el inicio.

Preguntas Frecuentes sobre las promesas de compraventa en Colombia

• ¿Es recomendable usar los modelos de promesa de compraventa que hay en internet?

No es la practica más recomendada, ya que cada situación es diferente y requiere de protección legal según la situación del inmueble que se desea comprar. Los modelos de internet suelen ser genéricos y no contemplan riesgos como embargos, hipotecas, sucesiones o problemas de tradición.

• ¿Si no estoy seguro/a de firmar un abogado puede modificar la promesa de compraventa?

Si, de hecho, lo más recomendable es que un abogado especialista revise el documento antes de su firma. Ya que un experto en derecho inmobiliario puede ajustar las cláusulas del acuerdo como plazos penalidades, términos, protegiendo así los derechos antes que exista un problema.

CASOS QUE HEMOS LOGRADO RESOLVER EN NUESTRO BUFETE EN ABOGADOS BOGOTÁ

• Recuperación de anticipo en una compraventa fallida

Juan nuestro cliente firmo una promesa por un apartamento en el norte de Bogotá, le entrego a su vendedor una suma grande de dinero sin antes verificar el estado jurídico del inmueble. El vendedor no pudo escriturar por problemas de tradición. Sin embargo, en este caso nuestros abogados lograron recuperar el dinero entregando, evitando así una demanda prolongada.

• Corrección de promesa antes de la venta

Un cliente quería comprar una finca en Cundinamarca, pero antes de firmar la promesa de compraventa vino a nuestro despacho. En el acuerdo detectamos clausulas abusivas y penalidades desproporcionadas que ponían en riesgo sus derechos y patrimonio. Por esto, se renegocio el contrato y se firmó una promesa legalmente equilibrada para ambas partes, evitando así posibles conflictos.

Con ambos casos, observamos que la mayoría de los problemas inmobiliarios no empiezan en los juzgados, sino en una promesa de compraventa mal redactada. Por eso la recomendación más importante es siempre consultar con un abogado experto antes de iniciar cualquier proceso. Evitando así pérdidas económicas, conflictos y largos procesos judiciales.

Nuestros abogados inmobiliarios en Bogotá han acompañado con éxito múltiples operaciones de compraventa, protegiendo los derechos de compradores y vendedores. Si está por firmar una promesa o ya tiene un conflicto, podemos ayudarle a resolverlo de forma segura y eficiente. AGENDA CITA AQUÍ.